Vaststellingsovereenkomst: te late betaling staat nakoming niet in de weg

Afgelopen maand (oktober 2025) wees een voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag vonnis in kort geding waarbij de uitleg van een vaststellingsovereenkomst (VSO) centraal stond.
De gedaagde aannemer voerde onderhouds- en renovatiewerkzaamheden uit, waarna geschillen over gebreken ontstonden. Partijen legden hun regeling vast in een VSO, maar de eisende partij (een vereniging) in kwestie betaalde te laat. De voorzieningenrechter oordeelde dat dit slechts opschorting veroorzaakte, waardoor de aannemer zijn verplichtingen tot herstel niet mocht opschorten.

Het geschil tussen de partijen speelde al geruime tijd. Naar aanleiding van een aannemingsovereenkomst uit 2012 voerde de aannemer in deze zaak in 2014 onderhouds- en renovatiewerkzaamheden uit aan een appartementencomplex dat door de eisende partij (hierna ‘de vereniging’) werd beheerd. Vervolgens ontstond discussie over gebreken in het werk van gedaagde.

In 2020 startte de vereniging een bodemprocedure om herstel van de gebreken te vorderen. De aannemer stelde in deze procedure een tegeneis in van €2.500. Partijen kwamen in de bodemprocedure overeen een deskundige in te schakelen om zo een oordeel te geven over de gebreken. Op basis van dit rapport zouden zij dan een minnelijke regeling treffen. Het rapport werd in 2023 door de deskundige uitgebracht.

Naar aanleiding van voornoemd deskundigenrapport bereikten partijen daadwerkelijk een regeling en informeerden zij de rechtbank en verzochten de rechtbank hun afspraken vast te leggen in een VSO, waarin zowel de vordering van de vereniging (herstel van werk) als de tegeneis van de aannemer van € 2.500,00 werden opgenomen. Omdat de vereniging dit bedrag te laat betaalde, stelde de aannemer dat de vereniging haar verplichtingen niet was nagekomen en dat de aannemer daardoor niet langer verplicht was de gebreken te herstellen.

De vereniging startte daarom in september 2025 een kort geding. De voorzieningenrechter oordeelde dat er in deze zaak sprake was van een spoedeisend belang, omdat verder uitblijven van herstel zou kunnen leiden tot verdere schade aan het gebouw.

De kern van dit geschil draaide specifiek om artikel 1.3 van de VSO:
“Bij gebreke van betaling kan geen aanspraak worden gemaakt op nakoming van het bepaalde in het voorgaande lid.”

De vereniging stelde dat dit op opschorting duidde: als één partij haar verplichtingen niet nakomt, mag de andere partij tijdelijk haar eigen verplichtingen pauzeren totdat de tekortkoming is hersteld. De aannemer meende dat het ging om verval van rechten, waardoor bij niet-nakoming de verplichtingen van de andere partij definitief zouden komen te vervallen.

De voorzieningenrechter paste bij de uitleg van artikel 1.3 de zogenoemde Haviltex-maatstaf toe. Hierbij wordt gekeken naar de bedoeling van partijen in de gegeven omstandigheden en dus niet alleen naar de letterlijke tekst.
De rechter volgde het standpunt van de vereniging. De rechter was namelijk van oordeel dat artikel 1.3 ziet op opschorting en niet op verval van rechten. Daarbij woog mee dat de advocaat van de aannemer tijdens de totstandkoming van de VSO zelf ook sprak over opschorting. Als partijen verval van rechten hadden bedoeld, hadden zij dit duidelijk en ondubbelzinnig moeten vastleggen.

De bovenstaande blog is geschreven door onze student stagiaire: Nora van Gisbergen.
Meer weten? Neem contact met ons op.